Także poza sferą rządową powstają różne analizy dotyczące możliwości poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków. Na potrzeby Fundacji Batorego powstało niedawno opracowanie profesora Piotra Lisa pt. "Polityka mieszkaniowa dla Polski". Niestety analiza nie zwraca uwagi na fakt, że politykę mieszkaniową w Polsce budujemy na gruzowisku, a nie na skale.

"Celem głównym opracowania była ocena możliwości i ograniczeń prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej we współczesnej Polsce", czytamy na stronie 16. Niestety opracowanie celu tego nie spełniło, a przynajmniej nie w pełni. Zwrot "plan" pojawia się w opracowaniu zaledwie dwukrotnie. "Przestrzeń" jest obecna częściej, ale niestety tylko dwukrotnie w znaczeniu związanym z gospodarką przestrzenną.

W opracowaniu jest wiele ciekawych spostrzeżeń dotyczących tego jak stymulować budownictwo socjalne, jak je dofinansowywać, w jakiej formule organizacyjnej wdrażać. Jednak nie ma w opracowaniu wychwycenia głównego hamulca dla polskiej polityki mieszkaniowej, czyli dysfunkcji systemu planowania przestrzennego. Systemu, który opóźnia uzyskiwanie pozwoleń na budowę, który obniża jakość budowanych osiedli, który hamuje budowanie osiedli, i który zwiększa koszty budowy mieszkań. Jest to system, w którym udział państwa w budowie mieszkań jest niski (i tu trzeba się zgodzić z autorem, że ta interwencja powinna być większa), jednak zwiększenie udziału państwa w budowie mieszkań nie powinno sprowadzać się koniecznie do budowy osiedli, ale do całościowej interwencji w obszarze wadliwie funkcjonującego rynku nieruchomości. W krajach Europy Zachodniej taka interwencja jest daleko idąca i uzasadniona często takimi samymi argumentami, jakie dzisiaj występują w Polsce.

Inwestorowi, czy to komercyjnemu, czy społecznemu w Polsce, trudno kupić ziemię właściwą do budowy, czyli uzbrojoną, podzieloną na właściwe działki, przygotowaną do budowy.

Z takich samych jak dziś w Polsce powodów, tj. niedoboru mieszkań, zbyt drogich mieszkań, a także ze względu na nadmierne przejmowanie gruntów rolnych na cele nierolne, w Wielkiej Brytanii, Holandii, Finlandii zakazano budowy poza miejscami, gdzie gmina stworzy ku temu warunki za pomocą planów zagospodarowania przestrzennego. W wielu krajach sprawa poszła nawet dalej. W Holandii ziemię rolną kupują głównie samorządy, które następnie ją odrolniają, dzielą na właściwe miejskiej zabudowie działki, uzbrajają i sprzedają deweloperom w formie gotowej do budowy osiedla. A jeśli deweloperom nie opłaca się zakup, potrafią zbudować osiedle same. W Polsce - jest to na razie nie do pomyślenia.

Autor powołuje się na argumenty za ograniczeniem polityki Państwa w sferę mieszkalnictwa pochodzące od autorów z krajów anglosaskich i USA. Zapomina jednak o tym, albo też po prostu nie zwraca na to uwagi, że w tamtych krajach sfera planowania przestrzennego funkcjonuje zupełnie inaczej, niż w Polsce, a przede wszystkim była ona w stanie zapewnić, że budowa domów jest możliwa jedynie na gruntach ku temu przeznaczonych na podstawie planów zagospodarowania, a nie indywidualnych decyzji urzędników. Mimo całej otoczki dotyczącej wolności w tychże krajach, nie powstało tam nigdy hasło, jakie powstało kilka lat temu u nas – „wolność zabudowy”. Niestety ta polska "wolność" skutkuje najczęściej brakiem czegokolwiek - nie ma ani gruntów rolnych, ani zabudowy. Mamy nadpodaż gruntów budowlanych kiepskiej jakości, ale w dalszej konsekwencji niedobór gruntów faktycznie zdatnych do budowy i nadmierne koszty budowy. Polskie mieszkanie jest przeciętnie mniej dofinansowane przez Państwo, niż mieszkanie w USA czy Wielkiej Brytanii nie dlatego, że nie ma programów budownictwa mieszkaniowego, tylko dlatego, że sfera publiczna nie zajmuje się scalaniem gruntów i budową infrastruktury publicznej tworzącej warunki do budowy mieszkań tak, jak to robią samorządy w tamtych krajach.

Opracowanie prof. Piotra Lisa można pobrać ze strony Fundacji Batorego.